정부가 8·31 부동산 대책을 내놓았지만 기대했던 근원적 대책보다 솜방망이 대책만 내어 결국 부동산 시장참여자들의 내성만 키우게 됐다.
이번 대책을 마련하는 과정에서 정치권의 공론화 과정과 여론청취를 통하여 부동산 문제를 풀겠다는 접근방법부터 잘못되었다. 여론수렴과정에서 부동산 관련 이해집단의 저항과 이해집단에 포획된 정치권의 묵인으로 강력한 대책은 그저 그런 정책으로 변질될 수밖에 없었다.
1가구 2주택 양도소득세 경우만 보더라도 당초 60%부과 방침에서 50%수준으로 하향 조정되었고 이번 대책으로 실제로 영향 받는 계층도 극소수 2~3% 계층에만 국한되어 영향력도 미비하다. 또한 영향을 받는 계층도 부동산 불로소득에 비하면 쥐꼬리만한 세금은 충분히 강담할 수 있어 또다시 투기는 재연될 것이다.
그리고 언제든지 조세저항이나 부동산 경기침체 기운이 보이거나 정권 교체시 이번 대책은 바뀔 수도 있어 국민 머리속 깊이 박힌 부동산투자 불패신화는 쉽게 잡지 못할 것이다.
부동산 불로소득을 철저히 환수하는 근본적 대책이 나와야 한다. 투기지역 아파트 가격은 최근 2, 3년 사이에 2배 이상 폭등했다. 5억원하던 아파트가 10억원이 되었다면 단기간에 아무 노력 없이 불로소득이 5억원이 생겼는데 보유세를 1%로 친다해도 1천만 원 밖에 세금을 내지 않는다면 누가 부동산 투기를 하지 않겠는가.
세금으로 부동산 투기를 잡겠다면 이정도의 세금으로는 큰 효과를 내기 힘들다. 1가구 1주택 경우라도 불로소득 성격의 양도차익이 발생하면 당연히 세금을 물려야 한다.
특히 10억 원 이상의 고가 아파트 경우 양도차익도 큰 만큼 세금을 매겨야 한다. 지방의 1억원 아파트 한 채와 투기지역 10억 원 이상 고가 아파트 한 채를 동일시하여 양도소득세를 면제하는 것은 조세부과 형평성에도 어긋난다.
부동산 정책은 기본적으로 공급이 탄력적이지 못한 상황에서 공급중시 정책보다는 수요억제정책에 더 많은 비중을 두어야 한다.
이번 수도권 미니신도시 건설과 공급대책에도 불구하고 하방 경직적 아파트 분양 가격책정, 부동산 업자와 아파트 주민의 부동산 가격담합 등 갖가지 불공정 거래관행, 투기적 수요를 부추기는 허위과장 분양광고와 불로소득이 용인되는 상황 하에서는 판교 사례에서 보았듯이 공급은 오히려 투기수요를 자극할 수도 있다.
난립된 부동산 중개업소의 정비와 그들의 불공정 거래관행도 제도적 보완으로 척결해야 한다.
부동산 특히 토지 시장에서 수요는 가격에 따라서 변화될 수 있지만 공급은 제한되어 있어 시장이 제대로 작동되지 않는 시장실패부문이다. 특히 국토의 가용면적이 좁고 인구밀도가 세계에서 가장 높은 우리나라의 경우 시장에 맡겨 놓아서는 안 되는 이유는 바로 여기에 있다. 그럼에도 불구하고 자유시장경제원리를 내세우며 정부의 시장규제를 비난하는 것은 그럴듯한 명분을 가장한 부동산 과다소유자의 기득권 수호의 논리밖에 되지 않는다.
최근 아파트나 토지 가격이 폭등한 것은 소유자가 부동산 가치를 높이는 노력을 한 정당한 대가인가. 한마디로 불로소득이다. 국가가 전액 환수해야 한다. 불법 불로소득이 합법으로 인정되는 한 누가 생산적인 부문에 투자를 할 것인가. 자금의 물꼬를 건전한 경제부문으로 흐르도록 해야 경제체질도 튼튼해진다. 투기는 위험부담을 안고서 수익을 추구하는 행위다.
현재 부동산 시장에서 벌어지고 있는 것은 투기라기보다 위험성 없는 수익보장형 로또다. 세금정책 이상의 근본적 대책이 나와야 한다. 그것은 부동산시장을 시장실패영역으로 인정하는 국민적 공감대를 형성하는 가운데 토지공개념 차원에 부동산 문제를 풀어야 할 것이다.